Bostadspriser i Sverige...

För tredje månaden i rad sjönk bostadspriserna i Norge under november månad. Och det ser inte ljusare ut för december, där priserna väntas bli negativa även i årstakt, för första gången sedan krisåret 2009. Jämför man med maj månad förra året har priserna sjunkit med cirka fem procent.

http://www.aftonbladet.se/minekonomi/article18062356.ab

I de länder som haft stora prisuppgångar på bomarknaden och som rasat är det nu bara Sverige, Norge och Kanada kvar. 

Norge har haft en längre period med kraftigt sjunkande priser, en mer utmanande situation än Sverige. Oljesektorn har varit motorn länge, med höga löner som följd, men nu har det vänt. Norge är på väg in i en ekonomi som bromsar in. Än är inte botten nådd i Norge. Bankerna i Norge räknar med en nedgång på 15-20 procent de kommande två åren De hamnar då på ungefär samma nivå som 2010. Norge sägs befinna sig längre in i farozonen än Sverige, med högre skuldsättning och bostadspriser i förhållande till inkomsterna. Till skillnad mot Sverige sköt även villapriserna i höjden, medan det här varit en mer måttlig uppgång för husen. Nu inför man bland annat skuldtak i Norge för att försöka minska risken för nya låntagare att hamna i samma skuldfälla.

Frågan är ju hur ekonomin i Sverige kommer att utvecklas i framtiden. Kan vi fortsätta öka export och välfärd i en omvärld som i bästa fall går sidledes? Med en allt mer vikande global ekonomi bör det vara endast en tidsfråga innan bostadspriserna rasar även här.

Dessvärre trivs jag själv alldeles för bra i mitt boende för att vilja kliva av bostadskarusellen. Jag kan helt enkelt inte tänka mig att sätta mig i en hyreslägenhet i dagsläget eftersom min bostadsrätt kommit att kännas som mitt hem. 

Hur tänker ni andra? Sitter ni stilla i båten?

Bottennapp för den flytande staden?

DI rapporterar idag om ett annat spektakulärt byggprojekt som nu går i graven. Utanför Nacka i Stockholm, har man hållit på att bygga en flytande stadsdel som ett 'pilotprojekt'. Tyvärr har intresset för dessa permanent uppställda husbåtar med en fast förtöjningsplats, varit minst sagt ljummet. Man har inte lyckats sälja mer än ett fåtal hus. Kanske för att det fantastiska priset för en sådan här 'flotte' var inte mindre än 7.5 miljoner kronor.
http://www.di.se/artiklar/2013/4/5/bottennapp-i-marinstaden/

De storslagna planerna var förgäves Nu har företaget Marinstaden gått i konkurs. http://www.nvp.se/Nacka/Nacka/Marinstaden-gick-inte-i-hamn/

Förra veckan lämnade Marinstaden in en konkursansökan till Stockholms tingsrätt. Orsaken är den dåliga ekonomin, meddelade bolaget i ett pressutskick. Tidigare fanns storslagna planer på en marin stadsdel i Ryssviken i Nacka, nära Stockholms inlopp. Men av de 65 planerade bostäderna har bara fem blivit verklighet. Det planerade båtmuseet och den flytande restaurangen lyser ännu med sin frånvaro.

Nacka Värmdö Posten hade Marinstaden skulder på 90 Mkr till Sparbanken Eken när konkursansökan lämnades in. Trots att Marinstaden inte lyckades ro det flytande husprojektet i hamn är infrastrukturen i området till stora delar färdigställd. Marken har sanerats, vägar dragits och kajen fixats till. Totalt bor i dag knappt 15 personer i området, enligt Nacka Värmdö Posten.

Frågan är hur man tänkte det när husen skulle byggas. Varför pålades inte och muddrades botten så att husen hade kunnat stå på "stabil" sjöbotten. Personligen gillar jag inte idén med flytande hus utan tycker att en sådan permanent konstruktion skall vara byggd och stå stabilt. Hur länge skulle flotten hålla? 50 år? Det blir en dyr kostnad med 7.5 miljoner och frågan är även hur man försäkrar ett dylikt bygge. Jag antar att premien kan komma att vara hög. Men med sådana byggkostnader kan man bara försöka att dra till sig de allra rikaste. Kanske är det bara på bostadsbubblans topp man får se dylika skrytbyggen, som i sin svenska tappning dock närmast för tanken till de konstgjorda öarna i Dubai.

Ryssviken är även enligt källor en plats i ständig skugga och solen lyser endast där ett par timmar per dag. Detta måste även påverka då det ej är ett särskilt attraktivt läge. Sol går nog före vattennära läge. Eller vad tycker ni?

Nästa år backar lönerna mer...

När recessionen pressar ned lönerna för industrisektorn blir löneavtalen i avtalsrörelsen mindre, detta gjorde i årets avtalsrörelse att de flesta fack och arbetsgivare respekterade taket som sattes av industrin. Men med en långvarig recession framför dörren tål det att tänkas en eller två gånger på vad det egentligen innebär för framtiden.

En långvarig recession håller ned löne-ökningarna, samtidigt som det finns en risk att staten via sina åtgärder mot finanssektorn, med högre krav, höjer i sin tur räntor på bostadslån.
http://www.di.se/artiklar/2012/12/4/analytiker-mindre-loneokningar-nasta-ar/

Bostaden är ändå medelklassens största utgift genom livet, så när kostnaden för denna stiger så påverkar det hela ekonomin.

Det innebär precis som förväntat att i en skuldsatt värld måste man dels sänka omkostnaderna samt att skulder måste återbetalas. Utrymmet i den privatekonomiska ekonomin måste då även förväntas att minska kraftigt. Även här i Sverige, trots att staten inte har höga skulder så måste privatpersoner sänka sina privatskulder. Frågan är hur hårt svenska staten kommer pressa hushållen för att starta sin återbetalning samt inte ta nya lån. Oavsett om man bara försöker stoppa inflödet av nya låntagare, så innebär det att bostadsbubblan brister. Detta ger stora privatekonomiska konsekvenser för de som antingen inte klarar av att betala sina räntekostnader, eller vill flytta, eller blir av med arbete eller får minskad inkomst på grund av sjukdom, föräldraledighet eller närståendes sjukdom mm. Det utgör alltså en stor risk i ekonomin.

Samtidigt kan det ligga på staten att även där sänka välfärden om dels utgiftsberget/40-talisterna behöver sina pensioner, samtidigt som statens inkomster sjunker via lägre intäkter från skatter när exporten och produktionen sjunker. För att kunna betala framtidens pensioner behöver alltså även välfärdsnivån sänkas för övriga medborgare eftersom 40-talisterna är en sådan stor grupp. Större än gruppen som skall försörja dem. Pensionsåtaganden som är till stor del ofinansierade idag.

Man har även en risk att i framtiden ökar priserna på en mängd varor. Deflationsekonomin pressar bara nedåt till produktionsnivån sjunkit klart, när produktionen är nere på en mer hållbar nivå kommer "överskottet" av producerade varor som kanske reas ut för närvarande, att leda till att priset på varor återigen stiger. Bland annat varor som vars produktion är beroende av oljan som alltså blir en bristvara i framtiden. Dessa varor stiger då i pris, mat, bomull (kläder), tjänster, teknik, datorer, tv, mm. Alla varor och tjänster som har olja som ett steg i utvinning, produktion eller transport. Det vill säga alla varor.

Sammantaget kommer alltså individen på sikt att märka att "det har blivit sämre". Därför att man som individ kommer att märka att köputrymmet har minskat och att man får färre antal varor för samma summa pengar. Man kommer säkert även att märka att kvalité på skola och omsorg samt underhåll av befintlig infrastruktur sjunker ytterligare.

Vad man kan göra för att underlätta omställningen till ett samhälle där handlingsutrymmet och köputrymmet hela tiden kommer att minska är alltså att redan nu skaffa "luft" i sin privatekonomi, genom att höja återbetalning av eventuella lån och minska sina fasta kostnader. Det tål även att fundera på vilken "lyxkonsumtion" man egentligen har som man bör dra ned på och använda pengarna till bättre ändamål. Ett exempel för mig själv är t.ex. kapslar till kaffe-kapselmaskin. Otroligt dyra när man tänker på det då det finns bättre alternativ. Drar ned på användandet och använder det mer som en "lyx" vara, eller när man har gäster. Alltså inget för vardagens flera-koppar-per-dag användande.

Har du själv några vanor som det är dags att bryta och/eller förändra? Tål att tänka på inför årets nyårslöfte!

Klarar ni ett slopat ränteavdrag?

Säg den lycka som varar för evigt? Men trots allt så har vi vant oss i Sverige vid att staten håller sin skyddande hand över oss i alla lägen och kanske är det därför vi vant oss vid att ränteavdrag på 30% är en mänsklig rättighet? Även låga räntor som nu på 3% känns även det som om det alltid varit så, och alltid kommer att vara så. http://www.svd.se/naringsliv/investera/bostadsaffar/krav-vacks-pa-slopat-ranteavdrag_7413724.svd

Men vad händer om staten Sverige väljer att följa EU-kommisionens förslag från i våras?

"När EU-kommissionen i våras gjorde en översikt av Sveriges ekonomi, tillsammans med 11 andra länders, pekades de svenska hushållens höga skuldsättning ut som en riskfaktor. Snålare ränteavdrag, amorteringskrav och införandet av marknadshyror var några av kommissionens förslag."

Ett vanligt argument för att behålla avdraget på dagens nivå är att en förändring skulle slå mot de hushåll som har minst att röra sig med. Och att en minskning av ränteavdraget skulle ge avtryck i de svenska hushållens plånböcker råder det ingen tvekan om. Det visar ett enkelt räkneexempel.

Ett hushåll med ett bostadslån på 2 miljoner som löper till en ränta på 3 procent har en månatlig räntekostnad på 5 000 kronor. Med dagens ränteavdrag på 30 procent uppgår månadskostnaden för ränta med avdrag till 3 500. Skulle ränteavdraget minska med 5 procent ökar månadskostnaden med 250 kronor, motsvarande en kostnadsökning på 3 000 kronor om året.

Ett slopat ränteavdrag skulle öka hushållets kostnad med 18 000 kronor om året. = Politiskt självmord.

Daniel Liljeberg, chefsekonom på Villaägarnas riksförbund, menar att alla försök att minska ränteavdraget skulle vara en katastrof. "Hundratusentals hushåll har tagit lån utifrån premissen att ränteavdrag är möjliga. En minskning av avdraget slå hårt mot svenska hushåll, och mest mot de som idag sitter med höga lån." Daniel tror också att prisbilden skulle förändras radikalt på fastighetsmarknaden. "Vi skulle se ett kraftigt prisfall, då de befintliga priserna är satta utifrån ränteavdraget som premiss."

 

Frågan är väl om man skulle "våga" röra ränteavdragen då samhället under en lång tid fungerat utifrån att dessa avdrag skulle vara i stort sett eviga. Men om man bestämmer sig för att minska ränteavdragen, klarar ditt hushåll av en sådan förändrig? Eventuellt i kombination med stigande räntor?

Endast utifrån risken att dessa saker kan komma att ske, tycker jag att man själv skall ta sig en rejäl funderare om det inte vore bäst för ens familj att börja amortera mer. Även om inte ränteavdragen försvinner imorgon, så kanske de gör det om 5år eller 10år och har man då amorterat under tiden kommer man ligga mycket bättre till än om det här sker utan att man är beredd på det.

De flesta svenska hushåll i dagsläget klarar nog inte att flera sådana här faktorer skulle ske samtidigt, kanske även då detta kan komma att ske samtidigt som man är föräldraledig med lägre inkomst, eller någon i familjen blir uppsagt från sitt arbete.

Snart dags för årets största visningshelg för bostäder...

Di uppmärksammar denna helg med en artikel: http://www.di.se/artiklar/2012/8/6/osakert-lage-infor-hostens-visningar/

8% fler bostäder ute till salu jämfört med samma period ifjol, vad gäller annonstiden så har den ökat både för bostadsrätter och villor/småhus. (54.900st bostäder till salu över riket)

Statistiken från Booli pekar på en trög bostadsmarknad. Annonstiden för bostäder i riket har ökat till 102 dagar, från 88 dagar samma period förra året.

För småhus, där villor ingår, har annonstiden ökat med 17 procent till 124 dagar jämfört med samma period 2011, och för lägenheter har tiden ökat med 23 procent till i snitt 64 dagar.

Den stora visningshelgen är traditionellt sett, helgen mellan augusti och september, det här året räknar man med att helgen är den 25-26:e augusti. Då kommer vi att kunna ana trenden inför hösten samt se lite hur detta kommer att påverka priset på bostäderna under hösten.

Hittils under det här året ser det ut som jag citerar ur DI:s artikel "Andelen säljare som tvingas sänka sina utgångspriser är något större än i fjol, visar statistiken från Booli. Andelen prissänkta bostäder ligger på 16,6 procent, sett till annonser som har varit aktiva under de senaste fyra veckorna, att jämföra med 15,3 procent förra året. I Stockholms kommun har andelen prissänkta lägenheter nästan fördubblats till 8,9 procent."

Statliga Bostadskreditnämnden, BKN, står fast vid att de svenska priserna för villor och bostadsrätter är övervärderade till 20 procent, givet dagens ränteläge.

En högre arbetslöshet under hösten skulle kunna dra igång detta fall i bostadspriserna, det återstår kanske även då att se hur det går för industrin som skall dra igång igen nu efter semestrarna, eftersom svenska kronan stärks gentemot euron påverkar det exporten och vi får räkna med neddragningar, frågan är bara hur snabbt dessa nedskärningar skall gå och andra faktorer som kommer påverka prisläget på bostäderna.

På bostadsbubblans topp finns mångmiljonbostadsrätter även i byar som Pajala...

Eller vad sägs om 3.2 miljoner i insats men sedan 6-8000kr i månadskostnad i avgift till bostadsrättsföreningen? Dock kommer BRF:en att vara skuldfri men om inte alla lägenheter blir sålda så kommer de istället att hyras ut som hyresrätter.

Med egen tvättstuga, lyxig interiör och egen relax och bastu hoppas man kunna locka köpare till denna fantastiska nyskapade bostadsrättsförening.

Källa: http://www.nsd.se/NYHETER/ARTIKEL.aspx?ArticleID=7043496

På bild: Byggnaden innan ombyggnationen.

Med ett kvadratmeterpris på 25.000kr ligger man långt över de 9000kr/kvm som i övrigt råder i Norrbotten så även det talar för att man endast i en "bubbeltopp" bygger sådana jätteinvesteringar...

Hur man tänker när man drar igång den här typen av lyxbostäder i en liten ort som Pajala med runt 2000 invånare i tätorten övergår mitt förstånd. Då man överhuvudtaget inte kan förstå så måste det verkligen vara på toppen av bostadsbubblan. För vem skulle vilja gå in med de pengarna i dagsläget?

(Ps. Om någon har sett interiörbilder till projektet får ni gärna länka, jag är intresserad av hur det kan tänkas se ut. Ds.)

Svensson ser ingen bubbla...

Det är förstås vice riksbankschefen Lars EO Svensson som tycker så och påpekar att just nu finns inga tecken på att bostadsmarknaden är överhettad. Läs gärna artikeln hos DI. Se länk: 

http://di.se/Artiklar/2012/6/8/269623/Svensson-ser-ingen-bostadsbubbla/

Svensson säger bland annat ”Dagens priser motsvaras väl av fundamenta. Det som driver priserna är inte spekulation utan en stor efterfrågan men ett litet utbud.”

Om det var så skulle väl inte till exempel villapriserna redan ha börjat falla enligt SCB? Eller varför sjunker efterfrågan? Har en stor grupp svenskar plötsligt lämnat Sverige och flyttat utomlands?
Arbetslösheten har ju inte börjat ta fart ännu, så varför minskar efterfrågan redan? Det kan inte vara så att marknaden börjar vara orolig för framtiden och redan nu prisa in fallande värde innan värdesänkningen är ett faktum.

”I nuläget utgör de svenska bolånen inget hot mot den finansiella stabiliten”, säger även herr Svensson. Undra om andra centralbanker uttalat liknande saker innan deras bostadsbubblor exploderat rakt framför dem?

"Det finns ingen Bubbla". "Ingenting har Hänt!" Riksbanken har redan kastat ur sig många minnesvärda citat och antagligen blir de fler under året. Eller så kanske de har ett hemligt uppdrag i att lugna marknaden som vi bara inte uppmärksammat ännu. Eller så kanske förnekelse är första stadiet på väg mot acceptans.

Se Kübler-Ross modell för vidare information om acceptansens fem stadier: 
http://en.wikipedia.org/wiki/K%C3%BCbler-Ross_model

Varför huspriserna i USA inte kommer att återhämta sig..

Förra veckan rapporterades att priserna i 20 större marknader minskade 3,5% under året till februari. De är nu tillbaka till 2002 års nivå. Om man även drar bort och justerar för inflationen, så är nivåerna tillbaka till de som gällde 1998. Men som diagrammet visar så är denna nivå samma såsom 1986 års nivåer. Och 1955 nivåer. Och 1895 nivåer (se diagram).

Det beror på det naturliga priset eller värdet för husen har ökat med noll efter inflationen. Priserna kommer naturligtvis så småningom  att sluta falla. Men på lång sikt, är det inte troligt att de återigen stiger snabbare än inflationen. Som bilden visar så är det ökande värdet på husen i USA, en osannolik bubbla om man jämför med hur priset sett ut tidigare.

Hur man ser att bostadspriserna och inflationen är sammankopplade, beror på att inflation är en allmän ökning av priset på konsumtionsvaror och tjänster. Vi mäter det som en nation precis som man kan tro på opinionsundersökningar och då även samla in priset på tusentals artiklar och med statistik förvandla dessa priser till ett index, kallat konsumentprisindex (KPI).

Inflationstakten under året till mars var 2,6%. Bakom den siffran är mycket variation, mejeriprodukter blev 6,3% dyrare, medan nyttangasleverantören fick 9,1% billigare. Men ett genomsnitt var 2,6%

Det beror på att inflationen inte är det enda som driver individuella priser. Kortfristiga samband mellan utbud-och efterfrågan driver dem också. Till exempel har USA ett allvarligt överflöd av naturgas för tillfället. Men priserna har ett sätt att själv korrigeras om man ser dem över tid. Kraftbolagen har redan kraftigt ökat sin elproduktion från naturgas samtidigt som de nu drar tillbaka kol.

Få saker undgår denna dragningskraft som vi kallar "inflationstakt" för evigt. Även kostnader för vård och college-undervisning visar tecken på avmattning gällande prisets tillväxt. Amerikanska bostadsmarknaden hade spektakulära ökningar i det fiktiva värdet på 1920-talet och mitten av 2000-talet, men jämnar man ut svängningarna och justerar för inflation, har priserna stått stilla i mer än ett sekel.

Hus är vanliga konsumtionsvaror: trä, sten och metall som pusslas ihop genom arbete. Det finns ingen anledning att tro att de bör ha en särskild avkastning och därmed skilja sig ifrån andra varor såsom äpplen och skor. Därför borde prisökningstakten för alla tre, genomsnittligt sett, vara ca.2,2% per år under de närmaste 10 åren - och alltså lika med inflationen.

http://www.smartmoney.com/spend/real-estate/why-us-house-prices-wont-recover-1335877657114/?mg=com-sm

Detta är naturligtvis lika sant gällande bostadspriser i Sverige.

Hushållens skuldsättning ökar i Sverge

"Under de senaste 15 åren har kredittillväxten i Sverige vida överträffat ökningen i hushållens disponibla inkomst. Det innebär alltså att de svenska hushållens skuldsättning ökat väsentligt. efter den kraftiga minskningen av hushållens skuldsättning efter bankkrisen 1992–1993 har hushållens skuldsättning ökat från 90% av den disponibla inkomsten i mitten av 1990-talet till 170% år 2010"

http://www.riksbank.se/upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Artiklar_PV/2011/pv_2011_1_Finocchiaro_Nilsson_Nyberg_Soultanaeva.pdf

Skulderna växer snabbare än BNP tillväxten, och binds till stor del upp i bostäder och fastigheter när priserna skjutit i höjden på grund av billiga krediter. En del vill därför säga att det inte skulle vara någon fara då skulder och det nuvarande värdet på tillgångarna ligger i en viss balans. Risken är dock överhängande att värdet på fastigheter nu går ned.

Nytillskottet till bostadspyramidspelet upphör i och med att ungdomar ej kommer ut i arbete. Vi har störst ungdomsarbetslöshet i relation till övriga befolkningens arbetslöshet. Arbetslösa ungdomar köper då ej bostad. När värdet på tillgångarna går ned på grund av detta så kanske en eventuell försäljning inte täcker skulderna och då finns skulderna kvar. Vi står därför vid ruinens brant, då vår export och produktion faller ytterligare. När arbetslösheten tar fart i spåren på recessionen så försvinner en stor del av det fiktiva värdet, men skulderna försvinner aldrig. Så situationen i Grekland, Spanien, Italien, Irland, är bara en försmak till vad som komma skall. När hela världen går in i en djup recession eller depression så drabbas vi lika hårt då ingen längre köper våra produkter. Vi är ingen isolerad ö i oss själva.

Det bästa rådet man kan ge därför i dagens osäkra ekonomi är att amortera, amortera, amortera och att se till att bli skuldfri. Argumenterar man för att man inte tror att man kommer kunna återbetala sin skuld till banken bör man fundera på att sälja sin bostad innan prisfallet kommer igång, än har man lite tid kvar. Men på hemnet och booli är utbudet på bostäder dubbelt så stort som vid den här tiden ifjol så tiden är nog snart ute då alla inte kan kliva ur sina positioner samtidigt i pyramidspelet.

Många har börjat upptäcka vad det är som håller på att hända. Är du en av dem? Vidtar du själv några åtgärder eller finns det inga moln på din himmel?

Amorteringsviljan hos svenska folket är sjunkande..

Dagens industri har idag en artikel om hur svag amorteringsvilja som svenska folket har: http://di.se/Artiklar/2012/4/13/264187/Svag-amorteringsvilja/

Bostadsrättsinnehavarna är de som är sämst på att amortera, och för 7 år sedan var det 71% som amorterade på sina bostadslån medan det idag sjunkit till 64%. Var tredje amorterar alltså inte alls, kanske på grund av stigande räntekostnader som gör att de helt enkelt prioriterar bort amorteringarna. Detta är en oroväckande trend eftersom jag tror att räntorna inte alls kommer sjunka tillbaka till tidigare artificiellt låga nivåer utan att räntorna på sikt kommer gå upp kanske till 6%. Detta gör att många hushåll med små eller inga marginaler blir tvingade att sälja då de inte klarar de ökande utgifterna, och då pyser bostadsbubblan ut än snabbare.

När räntorna är låga skall man amortera så mycket man kan, men de flesta gör tvärtom och börjar inte amortera förrän räntorna återigen är höga, men det kan bli en dyr affär då återbetalningarna då tar mycket längre tid och man blir fast i en skuldfälla när man inte kan sälja sin BR på grund av sjunkande värde på lägenheten i en marknad där alla försöker sälja samtidigt..

Förmodligen är det alltså inte amorteringsviljan som är svag utan snarare amorteringsförmågan vilket är mycket mer oroväckande.

På toppen av bostadsbubblan..

Så, vi kan konstatera att bostadsbubblan har börjat pysa så smått och en del tänker sig sälja av nu innan priserna dyker rejält. Det var ca. dubbelt så mycket objekt ute nu som samma tid förra året om man tittar på villor och bostadsrätter.

Alliansen kontrar (http://di.se/Artiklar/2012/4/12/264117/Regeringen-vill-stimulera-bostadssektorn/) med att lugna oroliga ägare till BR genom att lägga fram ett förslag om att man skall få buy-to-let alltså hyra ut i andra hand, oreglerat, och utan att man behöver bostadsrättsföreningens tillåtelse. Man skall även kunna få 40.000kr av hyresinkomsterna som skattebefriad inkomst, samt få ta betalt för kapitalomkostnader man kan säga att det blir som marknadshyror i denna sektor alltså. Man får ta betalt som om man hade lån även om man inte har det.

Dessa och andra åtgärder kommer kanske lyckas hålla uppe bostadsbubblan ett tag till nu när hoppet finns att en del kan se det som en slags kapitalinvestering att äga och driva några lägenheter som hyresvärd.

Det innebär också att utbudet på bostäder minskar eftersom en del kommer i större omfattning hålla kvar sitt boende medan man kanske flyttar ihop, studerar på annan ort, jobbar utomlands mm. Detta går även stick i stäv med alliansens tidigare hållning att man skall äga sitt boende.